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Wertermittlungen

Beleihungswertgutachten

  1. Verkehrswert
    1. Definition
    2. Ertragswertverfahren
    3. Sachwert
    4. Vergleichswert, insbes. Bodenwertermittlung
    5. Der Anlass und die Objekte
    6. Wertermittlung durch das Immobilienhaus
  2. Mietwertgutachten
  3. Beleihungswertgutachten
    1. Definition
    2. Beleihungswert nach dem Ertragswert
    3. Beleihungswert nach dem Sachwert
  4. Die Arbeitsweise und Beispielgutachten
    1. Verkehrswertermittlung für ein gewerbliches Objekt mit wertrelevanter Baulast (PDF)
    2. Verkehrswertermittlung und Beleihungswertermittlung für ein wohnwirtschaftliches mit wertrelevanter Baulast (PDF)
    3. Mietwertgutachten für ein wohnwirtschaftliches Objekt (PDF)
  5. Besondere Fachkunde durch Zertifizierung
  6. Literatur

3.1 Definition

Der Beleihungswert definiert sich nach dem Grundsatzpapier zum Beleihungswert von Immobilien des Bundesverbandes deutscher Hypothekenbanken wie folgt: "Der Beleihungswert eines Grundstückes ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird." Der Beleihungswert ist ein eigenständiger Wert mit eindeutiger Zweckbestimmung. Die Kriterien für die Ermittlung und Festsetzung des Beleihungswertes regelt § 12 HGB. So ist der Beleihungswert danach auf einen langen Zeitraum ausgerichteter Wert, den das Beleihungsobjekt im Zeitpunkt der Bewertung nachhaltig hat. Die Ermittlung des Beleihungswertes ist also nicht auf die Feststellung des momentanen Preises ausgerichtet; wesentlich ist vielmehr, dass der angenommene Wert im veranschlagten, langen Zeitraum zuverlässig und dauerhaft ist. Deshalb dürfen nur Wertfaktoren berücksichtigt werden, die aufgrund der vergangenen und gegenwärtigen Markterfahrungen mit hoher Wahrscheinlichkeit wertbeständig sind.

3.2 Beleihungswert nach dem Ertragswert

Die Ertragswertberechnung ist im Rahmen der Beleihungswertberechnung gemäß der Publikation "Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung" des Bundesverbandes der Hypothekenbanken ein finanzmathematisches Ergebnis, das vom Mietansatz, den Bewirtschaftungskosten, dem Kapitalisierungszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer bestimmt wird.

3.3 Beleihungswert nach dem Sachwert

Die Beleihungswertermittlung nach dem Sachwertverfahren findet nach dem Abschlagsverfahren statt. Dabei wird auf die im Rahmen der Sachwertverfahrens bei der Verkehrswertermittlung ermittelten Ergebnisse für den Gebäudewert, Außenanlagen und Marktanpassung zurückgegriffen. Anschließend sind die entsprechenden Werterminderungen aus der Marktanpassung, den Rechten und Belastungen und den Schadensbeseitigungskosten zu berücksichtigen. Abschließend ist ein objektbezogener Risikoabschlag abzuziehen.

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